Egzekucja komornicza z nieruchomości — co możesz zrobić, zanim będzie za późno

Najpierw ustal etap postępowania

Zajęcie nieruchomości nie oznacza, że licytacja odbędzie się następnego dnia. Nie oznacza też, że można spokojnie czekać. Znaczenie ma aktualny etap: zajęcie, opis i oszacowanie, wyznaczona licytacja albo już dokonane przybicie. Terminy i dostępne działania różnią się na każdym z nich.

Zbierz przede wszystkim:

• zawiadomienie o wszczęciu egzekucji i zajęciu nieruchomości,
• aktualne saldo każdego zobowiązania,
• numer księgi wieczystej,
• operat lub protokół opisu i oszacowania, jeśli został sporządzony,
• informacje o innych wierzycielach i wpisach w księdze,
• daty doręczeń oraz zaplanowanych czynności.

Nie opieraj decyzji wyłącznie na rozmowie telefonicznej. Poproś o dokumenty pokazujące aktualny stan sprawy.

Co zmienia zajęcie nieruchomości

Zgodnie z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. W praktyce oznacza to, że prywatna umowa sprzedaży nie zatrzymuje automatycznie egzekucji, a nabywca może wejść do postępowania jako dłużnik. Dlatego sprzedaż po zajęciu wymaga analizy dokumentów i skoordynowania rozliczenia z wierzycielami oraz komornikiem.

To ważne rozróżnienie: właściciel nadal może rozmawiać o sprzedaży, ale nie powinien traktować jej jak zwykłej transakcji bez obciążeń. Sposób zapłaty długu, zwolnienia zabezpieczeń i podziału ceny musi wynikać z uzgodnień oraz dokumentów.

Trzy realne kierunki działania

1. Porozumienie z wierzycielem

Wierzyciel może zgodzić się na raty, odroczenie albo inne rozwiązanie, ale nie ma obowiązku przyjęcia propozycji. Przed rozmową przygotuj realistyczny budżet i kwotę, którą rzeczywiście możesz zapłacić. Jeżeli zawierasz ugodę, sprawdź, czy opisuje ona również los egzekucji: jej zawieszenie, ograniczenie albo zakończenie po spełnieniu warunków.

2. Kontrolowana sprzedaż przed licytacją

Sprzedaż na rynku otwartym lub bezpośredni zakup mogą pozwolić zachować większy wpływ na cenę i termin niż licytacja. Po zajęciu konieczne jest jednak ustalenie mechanizmu spłaty wierzycieli i skutków art. 930 KPC. Nie należy podpisywać umowy ani przyjmować zadatku bez sprawdzenia, czy plan transakcji jest wykonalny.

Jeżeli analizujesz bezpośrednią sprzedaż, zobacz również, jak opisujemy sprzedaż nieruchomości z komornikiem.

3. Środki prawne i wnioski w postępowaniu

W zależności od sytuacji mogą istnieć podstawy do zaskarżenia czynności, ograniczenia egzekucji albo rozmowy o jej zawieszeniu. Nie są to automatyczne sposoby na „kupienie czasu”. Każdy wniosek wymaga podstawy, a część terminów jest krótka. Dokumenty warto skonsultować z adwokatem lub radcą prawnym.

Jak działa licytacja

Cena wywołania na pierwszej licytacji nieruchomości wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej — dwie trzecie. Wynika to odpowiednio z art. 965 i 983 KPC. Nie należy stosować do nieruchomości zasad dotyczących licytacji innych składników majątku.

Suma oszacowania nie jest tym samym co kwota, którą właściciel otrzyma. Z uzyskanej ceny rozliczane są zobowiązania i koszty według zasad postępowania. Dlatego potrzebne jest zestawienie wszystkich wierzycieli, a nie tylko informacja o największym długu.

Czego nie podpisywać pod presją

Uważaj na:

• pełnomocnictwa o bardzo szerokim zakresie,
• umowy z niejasnym sposobem rozliczenia wierzycieli,
• obietnice zatrzymania egzekucji bez potwierdzenia,
• wysokie bezzwrotne opłaty pobierane przed analizą,
• deklaracje jednej ceny bez sprawdzenia księgi i salda zadłużenia.

Porównaj możliwe warianty i poproś o opis przepływu pieniędzy. Jeśli nieruchomość znajduje się w regionie, sprawdź informacje o skupie nieruchomości w Szczecinie.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego — tekst ustawy w ELI
• Nieodpłatna pomoc prawna