Sprzedaż mieszkania z hipoteką — krok po kroku

Hipoteka nie blokuje sprzedaży

Mieszkanie obciążone hipoteką może zostać sprzedane. Trzeba jednak wcześniej ustalić aktualne zadłużenie, rachunek do spłaty oraz warunki, po których bank wyda dokument pozwalający wykreślić hipotekę. Nie zakładaj, że kwota widoczna w bankowości elektronicznej wystarczy do aktu notarialnego.

Na początku sprawdź dział IV księgi wieczystej. Hipoteka może zabezpieczać nie tylko kapitał kredytu, lecz także odsetki i inne należności opisane we wpisie. Jeżeli w księdze są również inne obciążenia, transakcja może wymagać dodatkowych dokumentów.

Krok 1: dokument z banku

Nazwy dokumentów różnią się między bankami. W praktyce potrzebna jest informacja zawierająca co najmniej:

• aktualną kwotę całkowitej spłaty albo sposób jej wyliczenia na dzień zapłaty,
• numer rachunku technicznego przeznaczonego do spłaty,
• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki,
• termin ważności dokumentu,
• informację o ewentualnych dodatkowych kosztach lub rozliczeniach.

Nie wpisuj z góry jednego „typowego” terminu ważności. Obowiązuje termin podany przez konkretny bank i to z nim trzeba zsynchronizować datę umowy.

Krok 2: porównanie ceny z zadłużeniem

Jeżeli cena sprzedaży przewyższa saldo, część ceny może trafić bezpośrednio do banku, a pozostała część do sprzedającego — zgodnie z treścią umowy. Jeżeli saldo jest wyższe od ceny, potrzebne będzie odrębne rozwiązanie: dopłata, zgoda banku na inne rozliczenie albo rezygnacja z transakcji. Bank nie ma obowiązku zaakceptować wariantu, który nie pokrywa jego roszczeń.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej policz:

1. kwotę dla banku,
2. inne zobowiązania związane z lokalem,
3. koszty dokumentów i transakcji,
4. kwotę, która pozostanie sprzedającemu.

Krok 3: konstrukcja umowy

Notariusz przygotowuje umowę na podstawie przedstawionych dokumentów i uzgodnionego sposobu płatności. Część ceny przeznaczona na spłatę kredytu może zostać skierowana na rachunek wskazany przez bank. Reszta jest wypłacana zgodnie z umową.

Kupujący finansujący zakup własnym kredytem musi dodatkowo spełnić warunki swojego banku. To zwiększa liczbę dokumentów i zależności czasowych. Nabywca dysponujący własnymi środkami nie usuwa wymagań banku sprzedającego, ale eliminuje oczekiwanie na drugi proces kredytowy.

Krok 4: zgoda na wykreślenie hipoteki

Po zaksięgowaniu pełnej spłaty bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, często nazywaną listem mazalnym. Następnie składany jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Sam przelew do banku nie usuwa wpisu z księgi automatycznie.

W umowie należy jasno ustalić, kto odbiera dokument banku i kto składa wniosek. Zachowaj potwierdzenia spłaty oraz kopię dokumentów.

Jakie dokumenty przygotować

Najczęściej przydadzą się:

• numer księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający nabycie mieszkania,
• dokument banku z saldem i warunkami zwolnienia hipoteki,
• zaświadczenia dotyczące opłat za lokal, jeżeli są wymagane,
• dokumenty dotyczące stanu cywilnego albo zgody małżonka, gdy mają znaczenie,
• świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli jest wymagane dla transakcji.

Dokładną listę ustala notariusz po zapoznaniu się ze stanem prawnym.

Rynek otwarty czy bezpośredni zakup

Rynek otwarty może dać więcej czasu na szukanie najwyższej ceny. Bezpośrednia sprzedaż mieszkania z hipoteką może być rozważana, gdy ważniejsza jest prostsza ścieżka finansowania kupującego albo nieruchomość ma dodatkowe problemy. W obu wariantach warunki banku pozostają wiążące.

Właściciele lokali z regionu mogą sprawdzić także proces skupu nieruchomości w Szczecinie.

Wsparcie przed sprzedażą pod presją

Jeżeli problemem jest obsługa kredytu, sprawdź aktualne zasady Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Uprawnienie zależy od warunków ustawowych i indywidualnej sytuacji; nie należy zakładać go automatycznie.

Źródła

• Fundusz Wsparcia Kredytobiorców — UOKiK
• Informacje Ministerstwa Finansów o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców